setembre 7, 2026

Quins documents cal preparar abans de vendre un habitatge a Catalunya?

Preparar la documentació d’un habitatge no consisteix només a tenir-la a punt per al dia de la notaria. A Catalunya, alguns documents i dades són necessaris des del moment en què una agència comença a oferir i anunciar l’immoble. Altres s’han de revisar abans d’acceptar una reserva o de formalitzar la compravenda.

Separar aquests tres moments evita publicar anuncis incomplets, descobrir càrregues massa tard o haver d’aturar una operació quan ja hi ha un comprador interessat.

Documents imprescindibles abans de publicar l’habitatge

1. Nota d’encàrrec signada

Una agència immobiliària no pot oferir ni fer publicitat d’un immoble de tercers sense haver signat prèviament la nota d’encàrrec amb la propietat. No n’hi ha prou amb una autorització verbal.

La nota ha d’identificar l’agent i els propietaris, descriure la finca i l’operació encomanada, indicar el preu, la durada de l’encàrrec, la retribució i les facultats concedides. També ha de recollir les dades registrals, les càrregues, els gravàmens i altres circumstàncies jurídiques rellevants. Aquesta exigència deriva de l’article 55 de la Llei 18/2007, del dret a l’habitatge.

2. Acreditació de la titularitat i dades registrals

Per preparar correctament l’encàrrec cal comprovar qui pot vendre l’immoble. L’escriptura, la documentació identificativa dels titulars i una nota simple recent permeten detectar copropietaris, usufructes, hipoteques, embargaments o limitacions que poden afectar la venda.

La nota simple no substitueix l’escriptura, però és una comprovació essencial per contrastar la titularitat i la situació registral abans d’iniciar la comercialització.

3. Cèdula d’habitabilitat

La publicitat d’un habitatge ha de fer constar la referència de la cèdula d’habitabilitat. Per això, abans de publicar convé comprovar que existeix, que correspon exactament a l’immoble i que és vigent.

Si està caducada o l’habitatge no en disposa, cal estudiar el cas abans d’anunciar-lo i iniciar, quan correspongui, la tramitació. La normativa preveu alguns supòsits excepcionals en determinades transmissions, però no s’han d’aplicar automàticament ni confondre amb la regla general.

4. Certificat i etiqueta d’eficiència energètica

En la venda d’un habitatge subjecte a certificació energètica, l’anunci ha d’incloure la qualificació d’eficiència energètica i la referència corresponent. El certificat ha d’estar emès per personal tècnic competent i registrat.

No és correcte publicar l’habitatge sense aquesta informació indicant simplement que el certificat està «en tràmit». La normativa estatal obliga a incloure la informació energètica en les pàgines web, els portals immobiliaris, els catàlegs i la resta de publicitat. Només existeixen excepcions específiques per a determinats tipus d’edificis.

5. Dades obligatòries de l’anunci

A més de la documentació anterior, la publicitat ha d’identificar correctament la localització i l’estat de l’habitatge i ha d’incloure les dades professionals exigibles de l’agent. En obra nova també són necessàries, entre altres dades, la llicència d’obres, les superfícies útil i construïda i la identificació del responsable de la comercialització.

Documentació que cal revisar abans d’acceptar una reserva

Abans que el comprador lliuri qualsevol quantitat, ha de rebre informació suficient sobre les condicions essencials de l’operació. En aquesta fase convé tenir revisats:

  • L’escriptura i la identificació de tots els titulars.
  • Una nota simple actualitzada.
  • La superfície útil, els annexos i la referència cadastral.
  • El preu total i les despeses que legalment corresponen a cada part.
  • L’estat d’ocupació de l’habitatge.
  • Les càrregues, els gravàmens i les possibles afeccions.
  • El règim de protecció oficial, si existeix.
  • Les quotes, derrames i obligacions comunitàries rellevants.
  • Les possibles discrepàncies registrals, cadastrals, físiques o urbanístiques.

Si hi ha una herència pendent, obres no declarades, un habitatge llogat, una protecció oficial o drets de tercers, és preferible aclarir-ho abans d’acceptar cap reserva.

Documents necessaris abans de signar la compravenda

Certificat de deutes amb la comunitat

Quan l’immoble forma part d’una comunitat de propietaris, la part venedora ha de declarar si està al corrent de pagament i aportar el certificat de l’estat dels deutes. A Catalunya aquesta obligació es regula principalment a l’article 553-5 del Codi civil de Catalunya.

El certificat l’expedeix qui exerceix la secretaria. Si l’administració professional de la finca també exerceix la secretaria, no necessita el vistiplau de la presidència. El document també ha d’informar de les despeses comunes i de les aportacions al fons de reserva aprovades però encara no vençudes. Les parts poden renunciar expressament a aportar-lo, però aquesta renúncia s’ha de valorar amb molta prudència.

Hipoteca i altres càrregues

Tenir una hipoteca pendent no impedeix vendre. Cal conèixer el saldo, coordinar la cancel·lació econòmica amb l’entitat financera i determinar com es tramitarà la cancel·lació registral. Els embargaments, usufructes o altres càrregues requereixen una gestió específica.

Altres documents segons l’immoble

També poden ser necessaris l’últim rebut de l’IBI, la documentació cadastral, la informació sobre la inspecció tècnica de l’edifici, els estatuts de la comunitat, la documentació d’obres o reformes i les autoritzacions administratives que corresponguin.

Checklist pràctica per al propietari

  • Abans de publicar: nota d’encàrrec, acreditació de titularitat, dades registrals, cèdula d’habitabilitat i certificat energètic.
  • Abans d’una reserva: informació completa del preu, superfícies, càrregues, ocupació, comunitat i incidències de l’immoble.
  • Abans de la notaria: certificat comunitari, situació de la hipoteca, IBI i resta de documentació necessària per formalitzar la transmissió.

Preparar bé la venda també forma part de l’estratègia

La documentació condiciona el calendari de venda, la confiança del comprador i la seguretat de l’operació. També és important fixar un preu coherent; pots consultar la nostra guia sobre com valorar un habitatge al Masnou i Alella.

A Finques Prat revisem cada operació segons les característiques concretes de l’immoble i coordinem la preparació documental amb la propietat, l’administració de la comunitat, els tècnics i la notaria. Si estàs pensant a vendre al Masnou, Alella o el Maresme, contacta amb nosaltres i t’explicarem què cal preparar en cada moment.

Nota: aquest article ofereix informació general i no substitueix l’assessorament jurídic, fiscal, tècnic o notarial aplicable a cada operació.

Preguntes freqüents

Es pot publicar un habitatge sense nota d’encàrrec?

No si l’anunci el fa una agència per compte de la propietat. La nota d’encàrrec s’ha de signar abans d’iniciar l’oferta o la publicitat.

Es pot anunciar si el certificat energètic està en tràmit?

Com a regla general, no. L’anunci ha d’incloure la informació de la qualificació energètica i la referència del certificat. Cal revisar separadament els supòsits legalment exclosos de l’obligació de certificació.

Cal tenir tots els documents de la notaria abans de publicar?

No. Alguns documents, com el certificat comunitari de deutes, corresponen a una fase posterior. Però la nota d’encàrrec, les dades que permeten identificar correctament la finca i la propietat, i la informació obligatòria de la cèdula i del certificat energètic no s’han de deixar per al final.

Fonts oficials consultades

Notícies relacionades